Hvorfor?
Det er flere årsaker til at styret begynte å se på muligheten for et flerbruksbygg.
Hovedgrunnen er regulatoriske lovkrav, men også muligheten for å øke tilbudet til beboerne.

Kontor og møterom:
Vi drifter pr dags dato i lokaler som ikke er godkjente kontorlokaler Ihht HMS og arbeidsmiljøloven. Takhøyden er for lav og vi har ikke noe form for ventilasjon. Ingen av våre bygg er pr i dag godkjent som arbeidsplass av arbeidstilsynet.

Dusj og Garderober:
Vi har ikke garderober eller dusj for ansatte eller innleid personell. Vi har hatt tilfeller der ansatte har fått søl/væske over seg fra både kloakk og bossanlegget, der de ansatte må reise hjem for å dusje og bytte klær. Dette er grove avvik ihht HMS reglementet og arbeidsmiljøloven.

Vaktmester garasjen:
Den eksisterende garasjen vi har i dag som står nede på nederste parkeringsplassen i Lynfaret er i så dårlig forfatning og må uansett oppgraderes hvis vi ikke bygger nytt. En ny garasje i nytt bygg vil bli vesentlig mindre.
Den gamle garasjen er planlagt revet, her er det ønskelig å lage flere parkeringsplasser, samt et lite bygg til bosscontaineren, se illustrasjon lengre ned på siden. 

Selskapslokalet:
Vi har i dag et selskapslokale i første etasje på høyblokken i VV 4. Vi opplever stadig oftere at lokalet kommer til kort både i størrelse og kvalitet. Man kan i dag ha maks 30 stk til bords. Dette blir ofte for lite i dagens familier med steforelder, stebesteforelder og bonusbarn/ bonussøsken.

Vi får også tilbakemeldinger på at ungdommer ikke ønsker å ha konfirmasjonen sin i lokalet da det ikke står til forventningene deres.

Lokalet og også dårlig utformet med flere søyler midt i rommet, noe som gjør det vanskelig å holde taler eller presentere noe på skjerm slik at alle ser.

Et nytt selskapslokale vil kunne bordsette ca 80 personer. Men vil også kunne deles opp i 2 uavhengige lokaler ved behov.

Gammelt selskapslokale er tenkt bygget om til 2 leiligheter, slik blokken opprinnelig var bygget. Disse vil da bli solgt som nye andeler.

Hobbyrom:
Et nytt tilbud vi vurderer for beboerne er et hobbyrom. Tanken er at beboerne skal kunne få gjøre ting som ikke egner seg å gjøre i leiligheten. Det kan være alt fra å male en kommode, til å fikse sykkelen sin, eller kappe lister. Rommet vil inneholde strøm, lys, varme, ventilasjon, vann og trykkluft. Arbeidsbord med skrustikke, høvelbenk og enkle støttebukker vil bli tilgjengelig. Verktøy må man holde selv. Rommet er tenkt utleid på time/dag booking.

Vi håper også at nevenyttige beboere kan være med å arrangere sosiale aktiviteter i lokalet. Som juleverksted eller sykkeldag.

Soverom:
Et nytt bygg vil også inneholde 4 familierom og 3 bad for utleie til familie og venner som kommer på besøk til beboere. Dette er et tilbud som mange store borettslag i Oslo tilbyr. Kjøkkenkrok og oppholdsrom er ikke tatt med. Det vil gjøre prosjektet dyrere og kommunen vil da se på dette som et næringsbygg, som kommer i konflikt med hva tomten vår er regulert for.

Må vi?
Både ja og nei. Kontorer, møterom, dusj og garderober må bygges på grunn av lovverket. Vaktmester garasjen må også gjøres noen med uansett.

Selskapslokaler, hobbyrom og soverom må vi ikke bygge, men kostnadsmessig kan det forsvares (ref avsnitt Finanisering i innkalling til årsmøte 2022)

Hvor?
Vi har hatt flere møter med plassering av bygget med kommunen. Vi ønsket i utgangspunktet å bygge på tomten til den eksisterende garasjen. På grunn av en pågående reguleringsplan langs Vadmyrveien og Elvetun ønsker ikke kommunen dette. Vi er blitt enige om at parkeringsplassen lags Lyngfaret ovenfor ballbingen er en tomt kommunen kan godta. Hele Lyngfarveien skal kommunen oppgradere i løpet av 2023/2024. Ny vei/sykkelfelt og gangsti skal lages, og alle bilene på motsatt side skal fjernes og veien utvides.

Finansiering?
Kostandene vil bli lånefinansiert. Etter ferdigstillelse av nytt bygg vil det gamle selskapslokalet bygges om til to leiligheter som vil bli solgt. I tillegg eier borettslaget 2 vaktmester leiligheter som ned i tid skal selges når leieforholdet med vaktmesterne går ut. Estimert fremtidig brutto inntekt på salget på disse 4 leilighetene er estimert til ca 9-10 mil brutto. Netto gevinst etter kostnader er estimert til ca 7-8 mil. I tillegg vil 2 nye andeler skape ca 140 000kr eks kpi økning pr år i ekstra felleskostnader for borettslaget.

Konsekvenser?
Bygget vil ta parkeringsplasser langs Lyngfarveien. Ballbingen vil bli snudd og flyttet litt ut fra det nye bygget mellom lekeplassen og L1.

Alle parkeringsplassene som forsvinner som følge av bygget er planlagt erstattet i nedre del av borettslaget. 

Det vil ikke bli noen ekstraordinær økning av felleskostnadene på grunn av innvesteringen.

Ved større lånefinansierte investeringer i et borettslag vil markedsprisen på leilighetene vanligvis påvirkes negativ i gitt periode etterpå. Denne investeringen er så liten pr andel at vi mener det er stor sannsynlighet for en kan oppleve en positiv endring av markedsprisen ved salg. Det som ofte påvirker leilighetsverdien negativt på kort sikt er eventuelle månedlige økninger i felleskostnadene som er en direkte konsekvens av prosjektet. Noe som ikke er tilfelle i dette prosjektet.

Utforming av bygget.
Designet er ment å gjøre bygget mindre ruvende. Alt er bygget i 1 etasje for ikke å ta utsikt eller sol. Derfor blir bygget ganske langt. Taket vil ha gresstak, og vil bli vinklet mot blokkene. Sammen med fargevalg og designet på fasaden mener vi at dette er en oppgradering av utsikten for mange som i dag ser ut mot parkeringen i Lyngfarveien.

Når?
Prosjektet kan være ferdig godkjent av kommunen første eller andre kvartal 2024. En ekstraordinær generalforsamling kan gjennomføres i andre eller tredje kvartal 2024. Hvis prosjektet godkjennes av Generalforsamlingen, vil byggestart da være forløpende. Byggeperioden vil da være på ca 12 måneder. Dette er optimistisk estimat.

Sluttord
Se foreløpig detaljert plantegning under. 

Dette er et prosjekt vi har veldig tro på. Men det er likevel et prosjekt som flertallet av beboerne må vedta på en generalforsamling. Det er helt naturlig at et slikt prosjekt vil generere mange ulike meninger.

Det ble i 2023 avholdt et infomøte der vi møtte beboere for innspill før endelige byggetegninger ble laget.

Tegninger og illustrasjoner er kun utkast og må ikke sees på om endelige. En ferdig løsning bli presentert på en ekstraordinær generalforsamling.under